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小白们,究竟买房要不要使用公积金贷款?

Jane 2019-04-01 15:12:27


关于这个问题,基本上市场上除了银行和房地产公司的从业人员之外,基本没有多少人能讲清楚当中的差异和区别。


究竟买房要不要用公积金贷款呢?

用和不用的区别在于哪里呢?

常见误区


1. 并不是说你账户上有多少公积金存款就只能贷多少,公积金贷款是只要你在过去一年或超过一年,有购买公积金,就有这个申请贷款的资格,与你账户上有多少钱没有必然的联系。

2. 公积金的存款并不一定要求你有公积金贷款才可以申请支用,只要你有购房(不论你是否使用了公积金贷款或银行商业贷款),都可以申请提取。

3. 公积金贷款并不一定比银行商业贷款慢,在2017年因为额度受控,很多的公积金贷款已经发放,但是银行商业贷款部分反而迟迟都发放不了。所以,两者在速度上并没有必然的联系。

决定性因素


决定你是否可以使用公积金的因素是以下两个:

1. 业主/开发商是否愿意:确实公积金的贷款比起银行纯商业贷款流程上会比较繁琐,相对放款时间可能会较长。

因为组合贷款(公积金贷款+商业贷款)是需要公积金中心放款以后才可以到银行放款,所以大部分业主和开发商对公积金贷款都非常反感,甚至有业主放下狠话:“公积金贷款的就要额外加2万”。

所以,这个时候为了加快放款的流程,很多人都会妥协,选择商业贷款,免得业主发烂。

需要免補加按或重新按揭的顧客打造了很選擇——業主貸款計劃,業主貸款無需重新加按,資金極速到賬,解決您的燃眉之急,讓愛不等待。業主無需擔心貸款額度和自己實際能力之間的差距,讓自己心焦於還款或所貸資金過少。

2. 是否介意月供款:巨大的差别在于公积金贷款只可以申请二十年的期限,而商业贷款就最长可以到三十年,如果是组合贷款,银行会看公积金中心看齐,所以都只能取二十年这个期限。

期限越长,月供压力就越小,但是总利息就越高;相反,期限越短,月供压力就越大,但是总利息就越少。


具体差异


假设你买房贷款100万,使用公积金和不使用公积金的利息和月供差异如下:

方案一:纯商业贷款(不使用公积金贷款)


最长可以贷款30年,首套房利率上浮10%,执行的年化利率就是5.39%,月供款就是5609元。

30年下来累计利息总支出是101.9万,即30年供多了一套房出来。当然,30年过后楼价都翻了几倍,所以有人认为贷款买房是必赚的投资。

方案二:组合贷款(个人最高使用60万公积金贷款,夫妻最高100万)


最长可以贷款20年,商业部分贷款40万,公积金部分贷款60万。

商业部分利率上浮10%,执行的年化利率就是5.39%,月供2726元,20年利息总支出是24.44万。

公积金部分利率是3.25%,月供3413元,20年利息总支出是21.9万。

两者合计月供就是6139元,20年利息总支出是46.34万元。

比较:月供相差530元,利息总支出相差55.56万,期限相差10年。

数据分析


1. 以上内容是仅针对首套房,而且利率上浮了10%,所以月供差距并不明显,以往有些朋友享受的是银行贷款基准利率甚至是下浮10%的,这个时候月供的差距就非常明显了。

2. 想要公积金贷款快速到手,一些人会选择向广州住房置业担保公司缴纳担保费,由担保公司为其贷款提供担保,在抵押手续办完之前提前放款。

否则,等上3个月才放款都是常见的。所以,业主不愿意接受这样的买家,这个才是最关键的。担保费的成本大概:20年60万就是3900元,20年100万就是6500元。这一个成本如果银行商业贷款就不存在了。

3. 以上是供满20年或者30年的计算方法,数据显示大部分业主在供款15年左右就会全部结清,那么两者之间实际利息总支出的差距并没有那么大。

总结差异


公积金贷款,利率低,期限短,月供多,办理流程复杂,业主不接受,按揭手续费和担保费成本高。

纯商业贷款,利率高,期限长,月供少,办理流程简单,按揭手续费可以比公积金贷款的要低。

胜手金句


如果业主愿意接受,没有额外附加条件,你个人也不介意多跑两趟的,其实公积金贷款是一个理想的选择。



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